Schriftformfalle bei Abänderung eines Mietvertrages

Wieder einmal hat ein Gericht die strengen Formerfordernisse bei Abänderungen von Mietverträgen bestätigt. Das Oberlandesgericht Brandenburg hat mit Urteil vom 27.10.2020 (Az. 3 U 67/20) entschieden, dass bei nachträglichen Vereinbarungen, durch welche wesentliche Bestandteile eines Mietvertrages geändert werden sollen, diese hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen müssen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags bleiben soll. Nur dann ist die Schriftform gewahrt.

Sofern eine Urkunde aus mehreren Blättern besteht, müssen diese entweder körperlich verbunden werden, oder sonst die Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise erkennbar gemacht werden, beispielsweise durch fortlaufende Seitenzahlen o.ä.

Bei einem befristet geschlossenen Mietvertrag führt der Formmangel eines Änderungsvertrages dazu, dass auch der zunächst formgültig geschlossene Vertrag der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

In dem Fall, der dem Urteil zugrunde lag, nahm ein gewerblicher Untermietvertrag auf eine Anlage 1 Bezug, aus welcher sich die Mietsache ergeben sollte. Die Anlage 1 existierte jedoch nicht. Außerdem hatten die Mietvertragsparteien eine gesonderte schriftliche Vereinbarung getroffen, die aus mehreren Seiten bestand und diese als Anlage zum Mietvertrag genommen, allerdings ohne diese körperlich zu verbinden. Der Untermietvertrag wurde in der Folge durch den Untermieter fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Verstoßes gegen die Schriftform gekündigt.

Die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wurde vom OLG bejaht.

Grundsätzlich bedürfen nur wesentliche Änderungen der Schriftform. Welche Änderungen als wesentlich oder unwesentlich betrachtet werden müssen, lässt sich aber in der Praxis oft nicht mit Sicherheit sagen, sodass im Zweifel immer ein die Schriftform wahrender Nachtrag geschlossen werden sollte.

Ihre Ansprechpartnerin für Fragen des Mietrechts ist Frau Rechtsanwältin Stephanie Stolz (07931/9702 - 12).

 

Save the Date: Personaltag am 22. und 23.10.2020

Zum Flyer

Anmeldungen ab August 2020